市场从不言语,却滔滔不绝的说了很多话。
房叔团队,最近拿到了一份“绝密文件”:大家看下图。
这是最近金茂悦系二期的成交客户分布地图。这张图的牛X之处在于,它精确无误的展示了港城最新的置业风向标。
为了让大家看得更明白,我们简单的在此图数据基础上做了下标红,全市范围内的“抢位”之战,更清晰了,其中老市中心的溢出效应明显,金茂悦系二期,对于城北之外其它板块的吸附力,也显而易见!!
真实的成交客户分布地图证明:金茂悦系二期,也和清盘在即的金茂府系产品一样,出现了巨大的虹吸效应。
啥叫虹吸效应?上海对于长三角其它城市叫虹吸。北京对于京津冀其它城市叫虹吸;对于城市板块而言,同样如此,高能级者对于低能级者,才叫虹吸。
目前为止,港城楼市的绝大部分楼盘吃的大多是本区域内客户,而这份客户分布图切切实实的表明,金茂的“出圈”能力全城莫及,所谓出圈,无非是把理论上不属于这个范围的客户,活生生变成自己的客户,这是真正意义上的“板块进阶”!
项目之所以能连续两年多持续霸屏港城楼市“头条”,所依靠的,正是这种对于张家港全市范围内的“虹吸”效应,否则你很难解释,去年张家港智慧科学城凭借一盘之力,销售业绩直接干到了全国楼盘TOP40,江苏省TOP1!
超强虹吸力背后,
1.9万单价,资源均好性,全市最强!
金茂为什么会有如此强大的虹吸效应?在我们上周末的实地踩盘中,挖掘出了很多来自购房者的答案。
张家港智慧科学城楼盘现场图
随机和几组客户聊了下,有的是来签约的,有的第二次、三次过来了,我们来分享下他们的买房故事。
1. 一对在城西上班的夫妻,外地人,老婆怀着孕,这是第一次买房,看中这里未来高大上的配套,比如览秀城,体育公园等等,想将来给孩子一个美好的家。
2. 一位老大爷过来签约,各种流程跑下来也是满面春风,闲谈之下,了解到老大爷3月上旬刚刚卖掉了自己在王府名邸的一套老旧大,果断买了金茂悦二期新品,一套146㎡的户型,大爷人倒直爽,说二手房卖了足足一年多,自己最终降了足足7万,总算是卖出去了!
3. 一对老夫妻,乐余人,准备给刚刚大学毕业的儿子买套婚房,买房理由是“趁着现在周边配套都还没成型,赶紧买了,别等到真结婚的时候这边反而买不起了。”
整体聊下来,房叔团队发现了一个有趣的现象,过去几年,很多本地人的“地缘情结”不要太顽固,住城西的,习惯了城西就不想挪窝了,连油菜花都是城西香点,住城东的就觉得城东好,其它哪里都是“将就”。
而调研的结果,和上面的客户分布地图一样:很多其它区域的客户开始“移情别恋”了!
这么多购房者给出的标准答案背后,他们内心打过的“草稿”究竟是怎样的?这里,我们来还原下最真实的购房心态:
摆在很多购房者面前的一个问题是:在张家港,单价19000元/㎡左右,你会选择买哪里?这样一张楼市地图,是目前张家港楼市呈现给大家的全部答案:
看到没有?摆在购房者面前的选择其实是很尴尬而无情的:每个楼盘都各有优势,但是购房者的内心纠结点,明显更多:
当你看得中户型的时候,往往看不中品牌。
撸起袖子准备冲着学区而去的时候,刷卡前还是犹豫:开发商口碑渣了点,一看就是渣男,要不,委屈点,还是从了吧?
好不容易品牌、学区都满意了,周边街道的面貌,看着不大高级啊,渣土车、专业市场、安置房社区,唉!难不成以后出门都得忍?
你上看下看,左看右看,原来1.9万买房也不简单。
所以你看,资源均好性最强,单价牢牢锁定在1.9万左右的超香盘,除了金茂悦,还是金茂悦!
论品牌,大国央企,
楼市“尖子生”表现优秀!
今年是央企金茂深耕苏州的第八年,8年落9子,至今在苏州,已经成功交付了4个项目,无一不是区域内的品质标杆,凭借超强的兑现力,疯狂圈粉大苏州。
苏州金茂已交付社区实景图
回到张家港智慧科学城,论配套,有人买的是一套房子的精装修,有人买下的是一个城市的“精装修”。
产城融合,干的就是城市级别的“精装修”,缺啥补啥,让沙洲湖板块从一片荒野,装修成未来的“市中心”,金茂幼儿园、莱爵公学国际学校、南横套生态走廊、中医院城北新院、金茂览秀城等相关配套稳步落地开工;总投资约107亿元的张家港智慧科学城二期正在赶来,一座地标性塔楼、一座五星级连锁酒店……
超百亿真金白银的投入,城北板块用“暴富”形容并不为过。
论板块潜力:港城顶级流速盘,已被证实!
板块潜力不用我多说,具体可以看这篇:2023年以后的张家港生活图鉴!
张家港金茂智慧科学城所呈现出来的巨大虹吸力,已经表明:越来越多的客户,从认知和行动层面上,在向着未来的“市中心”站队。
论学校:张张王牌,资源开挂!
论学校,板块内除了江帆小学+市二中北校区学校配置之外,全新更名的实验幼儿园斜桥园区(原高新区幼儿园)、云盘小学沙洲湖校区(原高新区小学)、梁丰初中沙洲湖校区(原高新区初中)三大王炸组合已经规划落地。
此外,金茂悦系二期旁边规划有小学和幼儿园,据小道消息,金茂正在整合全国及区域优质学校资源,一旦落位,未来绝对是整个张家港的重磅教育彩蛋。
论圈层 ,港城塔尖圈层疯狂打call
论圈层品质,据现场销售透露,金茂的近期成交客户背后,接近80%的比例,都是来自于老业主或者朋友圈里的推荐,这种“一传十、十传百”式的口碑传播背后,引领了港城前所未有的圈层置业热潮,“朋友圈”的力量不容小觑,啥叫圈子?
老师推荐的大多是老师、老板推荐的大多是老板、公务员推荐的大多是公务员、企业高管推荐的大多是企业高管……,而这几类群体,几乎占据了金茂成交量的半壁江山,“圈层”品质不言自明。
论户型,10条几近严苛的“户型”军规了解下:
金茂户型设计规则
1、每个户型都设置玄关,解决入户仪式、收纳、私密、风水四大生活细节,是品质住宅的必备要素;
2、每个户型都是U型厨房,基本不做L型厨房,满足品质型家庭热爱生活的习惯;
3、基本不做小于三米开间的卧室,关注每一个家庭成员;
4、建筑体型系数行业前列,很少出现凹凸缺角的空间,保证每个房间采光均好性,满足老人、孩子更需要采光的健康需求,立面平整,更具品质感;
5、窗墙比尽可能最大化,全部完整1.8米双阳台设计,采光、收纳兼备;
6、每个户型的客厅均非常规整,基本不在客厅墙面开设户内门,拥有完整的客厅双面背景墙,更品质,风水、私密性更佳;
7、不以“控面积、控总价”的非客户使用逻辑进行花式偷面积,牺牲阳台、飘窗、厨房、卫生间、设备平台等容易被忽略的空间,保障每一个功能空间的舒适体验及实用性;
8、不一味追求极致面宽而牺牲进深,面宽与进深做到均好,贴合家庭实际生活需求,更好用更舒适;
9、不一味追求南向大横厅设计,尽可能把北向卧室数量减到最少,南向卧室最大化;
10、每个户型尽可能预留收纳空间约单户面积的9-12%,保持市场领先水平。
这一批推出的金茂悦系二期约99—180㎡精装新品,对户型的自信并非体现在为了追求“好卖”,刻意的以“超大横厅、赠送面积”等来博取客户眼球,而是秉承着用户思维,让“用者好用,居者舒适”。而非纯销售导向的“卖者好卖”思维。
论品质,港城首个“透视家”
提前一年,让业主体验各种工艺细节,真刀真枪亮素颜的开发商,港城少有。废话不多说,感受下交付区实景图,实际还原度高于效果图。
金茂悦系效果图
张家港智慧科学城金茂悦系效果图
金茂悦系实景图
张家港智慧科学城金茂悦系实景图
精装部分主材清一色的大牌好料,……,从品牌到型号,统统有据可查。
张家港智慧科学城金茂悦系实景展示图
所以说,金茂悦系二期,凭借着超级产品力和强悍的板块“硬实力”,硬核的卖成了很多张家港买房人心中的“单选题”。
而结合近期张家港二手房市场爆出来的新行情:
很多品质稍好点的小区,均价几乎清一色2万以上,你就不难理解张家港智慧科学城,品牌、物业、配套、户型、圈层、品质、学校张张王牌之下,1.87万均价所拥有的超级“性价比”。
改善性群体,大放水背景下
正在集中火力,优化资产配置!
另外一个实地踩盘中暴露出来的现象,是越来越多的客户在选择“以旧换新”,也就是卖掉以前的房子,置换到金茂悦系二期。
追问置换原因,每组家庭都不一样,各类理由,复杂又任性:
有的吐槽,等家门口的红绿灯等的不爽了;
有的父母觉得孩子上个学不容易,刮风下雨都要走远路;
有年轻夫妇抱怨,一家三代人,住着120㎡的老房子,却用着一个卫生间;
有的纯粹就是看对面的邻居老把电动车、旧纸箱放楼道口不爽了;
还有外地人,忍受了好几年保安老大爷的正宗“港腔”;
还有90后,觉得新婚住着老小区,谈个恋爱都不香了。
哪有那么多大道理,只有天长日久累积在旧房子里的小情绪。越改善,越追求从物业到圈层,从邻里到景观,从社区外到社区内的全方位生活品质的升级。
从另一个角度来看,很多房叔认识的圈子里的“老炮”,也不约而同选择了金茂,他们的置业敏感性很强:手头的房子有个5、6年左右的房龄,就得动一动了,这叫优化资产配置。
楼市行情越分化,核心资产加速上涨,普通资产原地装死。房子不在多,在精。手头的房子,有几年不涨了,或是房龄已经比较长了,建议大家赶紧卖掉,集中手头的火力,去置换涨幅更快的房子,这样才能在全球货币大水猛灌的时候,帮你跑赢大势。
房叔曾经说过,买房路上,情怀与喜好是买房增值的大忌,价值是唯一的标尺。
所以,这次调研总结下来,张家港智慧科学城所呈现的巨大“虹吸力”背后:是无数个第一次买房的人,
果敢的选择了他们眼中未来的“市中心”;
是无数组改善家庭,
勇敢的跳出了“地缘情结”,
或者谨慎挑选着自己期待已久的“新生活”,
或者聪明的在大放水背景下,
优化资产配置,抢位“核心资产”;
而更关键的是,这一股全新的港城购房流向,早已经转化成了一张张真金白银的“楼市榜单”:
3月26日金茂悦系二期公园新品开盘,60秒,6亿,小户型直接抢不到,行情实在太火爆;
金茂府系也只剩少量房源,即将清盘!
最新来自房天下的权威数据(真实数据,房产局备案网1~3月自然月可查):金茂在今年第一季度的楼市排行榜中,成交金额、成交面积、成交套数均位列港城TOP1,又是“三冠王”。
从去年开始,平均月销约200套,月均流速直接奔向超5亿+的楼盘,非张家港智慧科学城莫属,直接干过了很多楼盘一年的总和!
从2019年那个神奇的12月,张家港智慧科学城创下港城前所未有的历史记录开始,张家港成交量销冠,几乎都是…… 金茂。
榜单12卷,卷卷有“爷”名~
我们不难发现,张家港智慧科学城正在形成“包揽之势”,无论是整体成交量、还是成交金额、抑或是销售面积。似乎没有什么能够阻挡,金茂的 “火出圈”架势。
2019年,属于金茂年,
首开23亿+,创纪录!
2020年,属于金茂年:总销65.5亿;
2021年,毋庸置疑,依旧会是金茂年。
据销售人员透露,截止目前为止,已经有3011组家庭,成为了张家港智慧科学城的业主,而更多的购房者,正在跑步进场的路上。
从首入港城所面对的城北一片荒野,很多本地人的爱理不理,到两年多时间,让3000多组家庭“路转粉”,发生了什么?
越来越多人强烈的意识到,
未来,真的快来了!
强大的虹吸效应背后,除了大家对未来“市中心”的强大预期,更得益于这份“未来”,正在加速兑现中,信心意味着一切!
张家港智慧科学城规划图
商业上,20万方的金茂览秀城正在火热建设中;
张家港览秀城效果图
自然资源上,2021年1月,张家港“李公堤”——南横套滨水生态廊道二期中标公告,工程加速推进中;
22万方的体育公园,今年会开工建设;
张家港智慧科学城金茂悦系二期效果图
医疗上,新建的张家港中医医院,规模约18.5万㎡,有床位100张;2020年已完成前期手续及方案设计。
市中医医院效果图
学校上,博颂莱爵幼儿园,2020年12月实现了结构性封顶,预计2022年开园;而关于金茂附近规划的幼儿园、小学,据说金茂正在全国及区域寻找优质学校资源;
除了金茂的超强兑现力,更有金茂作为“城市运营高手”的定心丸: 在楼市里,所有人依附资源,必有人创造资源。
不像很多开发商对周边土地上的资源毫无还手之力,“嫁鸡随鸡”,金茂作为国内顶尖的城市运营高手,在板块资源填空上,可以说是缺啥补啥。
在张家港,城北之前是一片荒野。
缺商业,所以览秀城来了,
缺高端酒店,所以五星级酒店安排了,
缺国际化教育,所以博颂莱爵幼儿园来了;
缺融入“长三角”朋友圈的崭新名片,所以由RBD(休闲商务区)、CBD(中央商务区)、CAZ(中央活力区)所构建的美好城市,资源落位相当迅猛;
在常熟,同样如此,面对着已经有商业资源落位的昆承湖板块,金茂因地制宜,板块资源迅速填空:
|昆承湖CBD效果图
缺医疗,金茂不惜巨资进入了哈佛BI医学创新中心;
缺高端酒店,所以塔普拉度假酒店、日韩酒店、凯悦酒店集群入驻;
缺小学、幼儿园教育,所以目前金茂正在积极和全国知名学校洽谈磋商;
最新的劲爆消息是:上海复旦大学附属学校已经去常熟智慧科学城考察,好事可期!
这绝对是一个意味深长的消息。一旦名校资源洽谈成功,无论是张家港、还是常熟,都将迎来绝对的重磅教育彩蛋。
所以往往在买房的时候,选择强者,就是选择“近资源者富”。金茂的超级IP,正在大苏州势如破竹;
2021年4月8日,金茂以总价48.2亿拿下相城高铁新城巨无霸,住宅和商服混合地块,你会发现,就造城而言,每到一处,金茂都并非选择传统意义上的市中心,而是顺应城市发展方向,提早占位更具成长力的区域;
2021年4月8日,常熟金茂智慧科学城的产品发布会,现场超千人入席,更是迎来了政府亲临观礼、杨澜亲自站台、业内地产老炮亿翰智库董事长陈啸天为项目前景发声;
4月8日常熟金茂智慧科学城发布会现场图
金茂的超级势能背后,实力相当霸气,更难得的是,深耕苏州多年,超强的兑现力和产品力,已经让它圈粉无数,任何时候,真爱粉才是“顶级流量”的唯一支撑。
岁月不会辜负每一个认真生活的人,同样,市场也不会辜负一直“言出必行”的开发企业,金茂悦系二期,公园头排!建面约112/146㎡稀缺臻品,循众加推在即,需要强调的是,这次加推户型很紧张,两大“爆款”户型套数非常有限。
想买的朋友把握机会,不要错过好房源,这次加推估计又是要爆抢的节奏,错过难再得!
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