过去一年的苏州楼市，是值得总结的一年，为啥，因为行情越不好，越是烈火见真金。

      “真金”在哪里呢？

      就在去年12月，苏州冰山指数终于翻红，在上海大哥的带涨作用下，作为苏州楼市领头羊的园区，光是12月，玲珑湾大平层就疯狂成交了二十几套；“春江水暖鸭先知”，玲珑湾一直被视为率先感知市场冷暖的风向标。

      猛料还在后头：千万豪宅挂牌1天就成交。

      我们可以看到的真相是：对于苏州塔尖人群而言，没有不景气的欲望，只有不景气的市场。

      市场行情下行的时候，顶级品质豪宅价格却很坚挺，“任尔东西南北降，我自巍然不动”。而一旦市场热度起来，豪宅成交量也是激增的，很多塔尖人群会纷纷选择跟投，都在追求着资产最优化配置。

01

同样的“顶豪”跟投热潮，

正在张家港上演！

       以暨阳府为例，在刚刚过去的12月，暨阳府的成交套数、面积、金额，又一次领跑港城市区2.3万+的豪宅市场。

       而据现场销售透露，这股年底“跟投”热潮中，同一栋楼，单价越高、面积越大的大平层，跑量却是最快，热度基本上可以用“供不应求”来形 容。

      更神奇的是，买入群体确实“非富即贵”，除了企业老板、医生、教师等群体外，一半以上的都来自港城政要阶层，实属“顶流所见略同”。

      事实证明，从去年首次入市开始，坚持不降标，坚持“王牌改善”品质眼见为实，暨阳府这个楼市“硬汉”，在塔尖圈层内的口碑影响力已经深入人心。

       往往从一个城市塔尖人群的“从众”行为，都可以看到他们的买入逻辑：

       第一点：产品力上的高度认可

       城市顶豪阶层的购买逻辑已变，房住不炒，这句话真的妙，直接点出了未来十年炒房的核心要素：只买优质资产，即买那种“住到你都舍不得卖的房子”，才是保值增值的长远之道。

       而优质资产的核心标准之一，就是产品力。尤其在今天的港城楼市，要想让城市顶流“所见略同”，就得真刀真枪拼产品力。

       而暨阳府，从打造之初，就坚持“源于健康 忠于舒适”的理念，凭实力唱征服。提前考虑未来50年的高品质日常，从巨幕大平层的产品设计，到60余项国际品牌的奢装标配，到为生活方式定制的100大魔鬼细节，再到工程、景观、地库、会所等无所不至的精工用材……无一不是强调眼见为实。

      在今天的港城楼市，产品力本身，才是征服塔尖圈层的“硬通货”。

      第二点：对稀缺性的深度认知 

      优质资产的核心标准之二，即是稀缺性。城南近10年的繁华大成，以及不可再生的暨阳湖最后300米湖岸线，是暨阳府稀缺性的最好注脚，而暨阳府年底典藏版新品——暨阳墅的入市，就是“稀缺性”本身的代名词。

       谈到稀缺，我们往往讲的就是资源。对于所有优质资产而言，谈到资源，无非是社区外资源+社区内资源的叠加。而暨阳府这次推出的建面约130—300㎡叠墅产品，无疑两项都是翘楚。

      ① 社区外资源：暨阳湖畔的高贵血统+城南富人圈“顶流”加持

       出身即不凡，含着“暨阳湖最后300米湖岸线”这样的城市金钥匙出身，暨阳墅所在的暨阳湖板块，现在的成熟积淀了至少十年的时间，整体板块血统纯正，承载着大港城最核心的豪宅集群，也是富豪云集地。

暨阳湖生态公园实景图

      而就叠墅的城市属性而言，暨阳墅所拥有的无论学区、商业、自然资源，都是城南板块内最好的，顶级城市资源的加持，让暨阳墅如虎添翼。

      ② 社区内资源：港城“顶配”品质盘

      这里说的“顶配”，是从社区整体品质上说的。

      暨阳府整体社区规划上，从总体策划到建筑规划、园林景观、工程施工、一直到物业，都是请的专业“顶流”，比如景观上请的是业内景观大师山水比德；建筑施工是中建八局；物业是中国物业管理行业领跑者——万科物业等等。

      万科物业

      你所担心的产品力的任何一个方面，都是实打实的专业“顶配”。

      从产品规划上来说，暨阳府容积率为1.8，只做706户房源，设计得非常纯粹，皆为130㎡以上大户型，定位的直接客群是再改型、乃至有过顶级别墅置业经验的终极改善型客户，这意味整体圈层非常纯粹。

      顶端的城市资源+顶配的产品设计+顶流的社区圈层，这样的叠墅产品，注定稀缺。

02

顶流“叠墅”生活方式也是稀缺品，

终极改善的“忠于舒适”

      而从居住舒适度上，暨阳墅的几大产品特性所代表的生活方式，依然是“忠于舒适”的极致稀缺。

      ① 向传统叠墅告别，“大开间 大场面 大社交”刷新传统回家“三观”！

      15年开始，张家港叠墅是遍地开花，但是叠墅的产品格局，决定了每一层开间基本是6米~7米之间，实际生活体验倍感压抑，这其实是大部分叠墅产品天生的产品缺陷。

      今天的暨阳墅之所以稀缺，是因为它的主张是“大开间、大场面 、大社交”，让拥有超大开间的叠加，刷新传统回家“三观”！

      以暨阳墅建筑面积约300平的下叠为例，暨阳府从负一层到一楼、二楼，开间都达到了约8.5米，这是很多联排都难以达到的尺度感，大横厅设计，采光面更大，舒适感更强。

暨阳府叠墅样板间实景图

       一楼客厅+书房大横厅设计，开间达到约8.5米，没有承重墙，客户也可以选择一层大通厅设计。

暨阳府叠墅样板间实景图

       整个一楼，客厅加上院子，可以足够容纳30人以上聚会的社交场景。大社交空间的开阔与气派，不言而喻。

       ② 地下室，不再沦为“储藏室”，而是全家人的第三生活区

       在叠墅置业圈有句名言，“防霉防潮防地下”，因为地下室是最花钱，也最容易上霉上潮的地方，所以大多数地下室，往往容易沦为储藏室。

       暨阳墅的下叠部分，带约100㎡阔绰地下室设计，去过现场参观的人都知道，地下室层高不算太高，这却是青禾置业的独具匠心。

       因为暨阳墅打破传统地下室窠臼，通过“水平切割”式规划，让地下负一层与负二层完全隔开，确保叠墅的业主享受到的地下室，就是纯粹的负一层完整空间（没有讨厌的柱子），而且负一层不直接与最底层地基直接接触，这样一来，防潮、防霉性会得以根本上保障。

暨阳府叠墅样板间地下室实景图

       此外，项目特意打造了可以形成对流的两个采光井，属于双重加码，让家人们在地下室的娱乐休闲没有后顾之忧。

地下室南面采光井—样板间实景

地下室北面采光井—样板间实景

       无论是藏酒区、家庭健身房、影音厅、棋牌室，都有足够的空间来做规划，暨阳墅就这样将全家人的兴趣，放进了采光明亮的地下王国。

叠墅地下室样板间实景

      告别传统的回家——吃饭——看电视——睡觉，这样的“第三生活区”，让家真正意义上成为了每个人一出门，就心心念念想着要回来的地方。

      ③ 此后不再有，客厅交付部分大面积挑空，得房率超高！

      客厅部分在交付的时候也做了挑空式设计，如果追求实用，后续可以考虑现浇功能房，可以多出不少附赠面积，得房率超高。

      而按照此前苏州规划局的规定，以后开发商将无法做各种赠送空间的设计，尤其是叠墅这种挑空设计带来的高赠送。

      按照相关规定：

      本条中指出除低层住宅建筑以外，多层、高层建筑中，凡是出现共享空间，均需要全额计算容积率。也就是说挑高空间也要计算容积率，目前市场上的叠墅、复式高层、复式洋房等产品都属于此，只有别墅产品例外。

       简单点说，以后叠墅市场诸如挑空、设备平台这样的空间设计在以后的市场上就是少之又少，几乎可以说是“孤品”了！

叠墅样板间实景

       我们可以在样板间实地感受下这样的附赠空间带来的好处：主卧面积更大了！项目主卧独立套房设计，步入式衣帽间、淋浴房、大浴缸、双台盆设计、卫生间，媲美星级酒店的“五件套”套房设计，让男女主人得到了切切实实的大享受，豪华浴缸安排上，冬天的幸福感就从泡澡而来。

叠墅样板间实景

03

年底最具“心价比”叠墅，

价格超级“实心”

      房叔之所以对这一批叠墅情有独钟，是因为相对于价值上的足够稀缺，价格上也相当“实心”。

      所有上叠、中叠的总价里，都没有算入地下室面积，就意味着你不需要为地下室价格买单，买入的产权面积就是实打实的居住面积。

      这意味着：总价门槛上大大降低了。

      什么概念呢？举个例子，以市场上的中叠产品为例，150㎡附带50㎡左右的地下室，总价门槛在400万左右，那么其中接近100万左右的巨款，就直接贡献给了不算太大的地下室，这钱出的冤不冤枉？更何况地下室装修起来又是个无底洞。

      而暨阳墅的上叠、中叠产品，实打实的备案价里并没有算入地下室面积，哪怕你“上有老下有小”的大家族生活，确实需要地下室的“储藏室”功能，也只需要以市场常规的“储藏室”价格去购买，4000~5000元/㎡的储藏室价格，PK目前市场上动辄2W+元/㎡起步的叠墅地下室价格，香不香？

      而更为“实心”的举动是，这一次暨阳府的叠墅产品，虽然是毛坯交付，但是在门窗系统上，依然坚持不降标，全部配置上海黄浦江一线豪宅才会有的门窗——旭格提升维拉系统门、LOW-E中空玻璃！哪怕是毛坯交付，门窗系统上也坚持顶配！

德国旭格门窗系统实景

      此外，暨阳府想客户所想，集纳国内一流装修团队，还可以为客户提供定制化的别墅装修方案，对于塔尖客户而言，这是时间成本和精力成本上的极大节约！

04

黄金一公里，50000+消费人群，

暨阳府沿街金铺却只有17席？

      同样稀缺的，还有暨阳府的沿街金铺。 “卖一套少一套”，是常会听到的一句话。很巧妙的偷换概念。稍不注意，就会把这话等同于价值论述。就算是一盒泡面，它不也是卖一盒少一盒吗，康师傅卖完了不是还有统一吗？

      关键在于稀缺性。而高端的稀缺性，来自高端的供不应求。我们以暨阳府周边“黄金一公里”以内的消费为例。

暨阳府沿街商铺实景

      背靠暨阳湖706户高端业主，湖悦天境1000+高端业主，旺西花苑2100+业主，吾悦广场4200+、缇香镜湖湾700+等近万户社区住户，稳定人流量达到了50000+。

      而与此同时，黄金一公里内，项目还坐拥一路之隔的爱康大厦、如意通大厦、软件产业园、未来财富大厦、国泰金融大厦等众多高端写字楼近5000+高端消费群体。

      而这样的“黄金一公里”内的高端社区沿街商铺有多少呢？

      仅17席！

      这样的黄金一公里内，50000+高端消费力基础上，位处暨阳府高端社区主入口，仅17席黄金临街旺铺直面高阶圈层，旺盛消费力就在家门口，诸如特色咖啡馆、网红宠物店、高级美发沙龙、进口水果店、国际精品超市等等……近30多种中高阶业态都可以随心规划。

高阶业态示意图（图片来自网络）

      用最小化的投入，做高端社区的生意，赚有钱人的钱，建面约27—58㎡临街金铺，总价100多万，这样的黄金一公里内的投资稀缺品，真的卖一套少一套。

      总体而言，目前的市场，股票不靠谱，理财有风险，手握稀缺优质资产才是王道，除了正在热售中的大平层产品全城热捧之外，目前暨阳府建面约130—300㎡暨阳墅已全新登场，建面约27—58㎡临街金铺珍稀发售，考虑年底置业的朋友，可以到现场实地参观。

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