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委托人能否随时解除与房地产中介公司签订的《独家代理协议》?

 发表于:2018/6/24 17:45:59  共被阅读过4194 次  查看评论(0)

某房地产中介公司与李某签订《独家代理协议》,约定李某委托房地产中介公司独家代理出售涉案房屋,李某对于房价款只收206万元,206万价格以上的房款则为房地产中介公司的佣金,房地产中介公司有权参与定价,选择购房者,房地产中介公司可代收购房者的定金,李某不得拒收定金,李某同意按房地产中介公司与客户签订的协议约定办理与本次物业买卖交易有关的各项手续和程序,且独家代理委托期限从2015年11月21日至售出为止,并约定委托书为不可撤销之委托,李某如在委托期内另行委托第三方代理涉案物业,或不能按委托书约定履行合同义务的,则视为违约,应向某公司支付相当于上述物业的一个月租金或售价3%的金额作为违约金。后李某与房地产中介公司解除了《独家代理协议》,并通过另一家中介公司将房屋卖出。房地产中介公司遂以违约将李某诉至法院。


争议焦点《独家代理协议》属于何种类型的合同,是否可以随时解除。


法院裁判一审法院认为,李某已向某公司发出了解除合同的通知,房地产中介公司亦确认《独家代理协议》已经解除。上述《独家代理协议》兼具委托合同与居间合同的法律特征。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定,委托人或者受托人可以随时解除委托合同,因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。涉案《独家代理协议》约定为不可撤销之委托排除了李某作为委托人的随时解除委托合同的权利,亦约定委托期限至房屋售出之日止,对李某而言是极其不公平的。作为委托人,享有法律规定的随时解除合同的权利,李某解除合同并无不妥,房地产中介公司认为李某违约的主张一审法院不予采信。《独家代理协议》中的违约条款同时约定应向某公司支付相当于上述物业的一个月租金或售价3%的金额作为违约金属于约定不明,而房地产中介公司在本案中亦确认李某单方解除合同没有给房地产中介公司造成实际损失。鉴此,房地产中介公司要求李某支付违约金的诉讼请求一审法院不予支持。

二审法院认为,一审法院认定本案《独家代理协议》兼具委托合同与居间合同的法律特征正确。《独家代理协议》关于不可撤销之委托的约定与《中华人民共和国合同法》第四百一十条委托人或受托人可随时解除委托合同的规定不相符,且房地产中介公司一审期间明确表示李某解除合同对其没有造成实际损失,房地产中介公司也并未促成李某与他人签订买卖合同。因此,一审法院驳回房地产中介公司的诉讼请求并无不当,本院予以确认。


案件启示中介公司在进行代理销售房屋时,为了利益的最大化,大都会与卖家签订独家代理协议,这种独家代理协议约定除非房屋售出,否则委托人不得解除委托合同,也不得中途更换中介公司。这极大地损害了委托人自由选择的权利,同时也违背法律的基本原则。一般而言,委托代理协议兼具委托合同与居间合同的法律特征,委托人可以随时解除合同,如果给中介公司造成损失的,在损失的限度内赔偿即可。



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