房地产开发贷和个人住房贷款，这两大涉房贷款目前深陷政策“风暴眼”。一方面，银行纷纷对房地产开发贷谨慎收紧。另一方面，个人住房贷款也奇货可居，银行放款价高者得，并“鼓励”客户以信用贷代替房贷。专家认为，如果这种态势持续下去，势必殃及存量住房，其贷款利率可能大幅上升。

   “鼓励”客户以信用贷代替房贷

    最近，兴业银行全行停止办理所有房地产夹层融资业务。各家银行防范房地产开发贷风险的力度加大，尤其是针对三四线城市的房地产开发贷款业务。

    个人住房贷款更是“紧”字当头。日前，“融360”发布3月份房贷分析报告显示，全国房贷荒正在演变为房地产市场的暂时“失血”。8.5折利率优惠在全国已经彻底绝迹，并出现了银行挑人放款的现象。

    3月以来，多数银行出于风险考虑取消房贷利率优惠，对房地产相关贷款审批趋严。房贷利率持续提高，8.5折利率优惠在全国已经彻底绝迹，首付房贷处于“零优惠”状态，部分城市最高上浮5%-15%不等。二套房的房贷利率相对首套房上涨幅度不大，维持在上浮10%-30%左右。融360数据显示，在样本选取的35个城市中，有25个城市有停贷现象。统计显示，停贷银行主要以中小商业银行为主，如：平安银行、民生银行、广发银行、中信银行等。在城市停贷占比排行中，长沙、无锡、福州三个城市居前。

    相关人员表示，即便银行可以受理房贷，想要顺利贷到款也绝非易事。个别银行要求客户上调房贷利率以推进审批进度，否则系统会自动将利率较低的排在后面，审批时间无法保证，半年未放款也是常见。面对银行无限期拖延，很多贷款人被迫签订各种补充协议，或者答应银行更改指定利率以得到放款。

    还有的银行挑人放款。例如银行会优先给二套房贷款下款，因为二套房的贷款利率上浮更高；优先给贷款总额大的客户放款；优先给工资更高的客户下款。

    由于信用贷相比房贷利率高，一些银行悄然暂停房贷业务，“鼓励”客户办理信用贷曲线解决房贷资金问题。据了解，商业银行的信用贷款利率在8-18%不等，不少外资行更是达到22%-24%。

    存量住房贷款利率将大幅上升

    银联信分析师冯翔鹤在接受大众证券报和财信网记者采访时表示，当前出现的种种信号表明，银行开始对房地产业的风险有所防备，这种收紧趋势可能还会持续，将增加房企的融资难度和成本，一些中小房企可能被迫倒闭退出市场，或者减少拿地放慢扩张脚步。

   “尽管信贷人员手中对信贷扩张仍然有不少弹性，但首套房贷款优惠利率的取消，甚至上浮，将导致整个住房按揭贷款利率水平全面上升。”冯翔鹤说，这种利率水平的全面上升，会加大购买者的成本，减少购买住房的需求，对想购买第二套住房进行投机炒作的行为，将产生遏制作用。

    “如果这种态势不改变，将殃及存量房贷。”冯翔鹤解释，因为当前国内住房按揭贷款利率合同，基本上很少采取固定利率合同形式，普遍的都采取浮动利率的合同，而且其浮动利率的合同形式是一年一订。也就是说，在2014年住房按揭贷款优惠利率全面取消、利率水平全面提升的情况下，加上2014年的存贷款利率的加息效应，那么在2012-2013年高价时期进入的存量住房，其按揭贷款利率就可能大幅度上升。再加上，住房按揭贷款都是中长期贷款，在贷款利率很高的情况下，利率又是以复利计算，那么已经购买住房的贷款利率就可能快速增长。

     投资速度接近销售增速，警惕拐点

     银联信数据显示，一方面，2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%，增速比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，占房地产开发投资的比重为68.5%。另一方面，2013年，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，增速比1-11月份回落3.5个百分点。

    冯翔鹤对此解释，从数据看，现行环境下房地产投资速度接近甚至超过销售增速，意味者库存加大，去化周期延长，商品房市场供求结构改变，拐点出现。这势必影响房价走势和开发商回款力度，进一步加大房地产市场风险。

    过去低成本拿地是房地产企业的一大法宝，但去年的房价迅猛上涨直接拉动了土地价格迅速上升，国内的土地价格已经从十几年前的严重低估升到了较高的水平。冯翔鹤认为，即使政府不介入，要长期持续过去几十年的上涨速度恐怕也是不可能。地价再大幅上涨的唯一可能性，就是在调控前的疯狂状态下，迅速走向大量泡沫。但一线城市当前的房价水平，已经引起社会问题，政府不会袖手旁观。因此，今后的政策不论是试图控制土地价格还是加大保障房的供应力度，再任由开发商独享土地增值的可能性很小，开发土地的时间长度将会得到控制；其土地增值的部分税收力度可能加强。总之，新开发项目成本过高，增加了今后项目运作、销售的难度。