最近,不少城市都在疯狂降低门槛救市,张家港市场也松了。
取消两年限售,允许你拿到产证就能转手卖了。
政策松绑,对楼市来说,肯定是好事。
但是在张家港……
仿佛就像是向河里投了一块石子,看到了一点点水波,很快又重归平静了。
为什么会这样呢?
我有一种感觉,目前的张家港楼市,投资客已经被挤干净了!
01.
先回答一个问题:投资客都是什么时候进的张家港?
很简单,房价涨的最快那几年,也就是张家港投资客最多的时候。
在2014年碧桂园进入之后,整个港城都爆发出了强劲的需求和购买力,价格也得到了快速的提升。
所以差不多是2015-2018年,大家能够明显感受到,这个阶段无疑是房价最汹涌的几年。
同时,对于房企来说,也是高周转盛行的几年,在这段时间内,大量房企都在通过高周转进行快速扩张。
而在国家推出了“三道红线”政策之后,高周转高杠杆也就开始行不通了,反映到房价上,最直接的就是张家港房价开始涨不动了。
从19年开始到往后的几年时间里,投资客开始退场。
一直到现在2022年,我深深感受到,张家港已经没有纯投资客了!
投资客最看中的是什么?
那一定是收益率啊!
想当年,买入转手,短短几个月时间内,小几十万就到手了。
我前期在张家港遇到最厉害的几个专业投资客,2015年的时候还没有限购,他拿了产证一周,就完成了卖出交易,150万的投资,赚了15万,回报率惊人。
而现在,既然张家港房价不涨了,那肯定就转向其他城市其他战场了。
那张家港最后一波投资客买了哪里?
我觉得应该是翡翠公馆吧。
到现在,翡翠公馆的入住率都只有一半,毕竟当初太多房源都在投资客手里了。
而在翡翠公馆之后,为什么投资客就撤场了?
因为在翡翠公馆,其实压根没赚到钱!
大家算一笔账,当初9000一平买的翡翠公馆,按100平算吧,总价就是90万。
而现在二手实际成交价格,其实也就1.2万/平左右,并且因为小区挂牌房源太多,降价竞争那叫一个激烈……
三年赚了30万,还得扣除交易税费、中介费、房贷利息,到最后算下来,真的没能赚到钱,只能说是不亏。
而翡翠公馆还算是好的了,还有一些盘,房价涨幅有可能还跑不过贷款利率。
如此稳住不涨的楼市,纯投资客不跑,还等什么呢?
还有一个原因,投资客为啥离开张家港了?因为土拍限价了啊!
暨阳府的楼王地位几年没动过了,限价一直不放开,开发商都不太敢进来了,更别说投资客。
从去年7月开始到现在,整整一年的时间里,张家港仅仅只拍了一块商住地,并且这块地还是在合兴。
如果我是外来的投资客,换我我也跑~
02.
大家还可以想一想,当初那些投资客,买的都是什么产品?
很明显嘛,基本都是刚需小户型,转手也快。
而现在的张家港市场呢?
已经没有纯刚需了!
市面上的产品,基本上清一色都是在做改善了。
哪怕依旧是90平左右的面积,都至少要做三房两厅,甚至双卫双阳台了。
而张家港每个买房子的人,多少都会带点投资预期,毕竟门槛价都得要100多万,不可能只有“住”这一个需求。
如果100%只考虑住,那只会出现在住房租赁市场,而不是买卖市场。
更关键的是,小户型在张家港真的也不多见了,当前大量的产品都是大面积户型,做的就是改善甚至是高端改善。
这几年张家港的几个主流产品是什么?
一个是科技住宅,一个是大平层,这两样哪个不是针对改善需求的呢?
所以说,张家港的市场,其实早就变了。
现在迎合的,就是港城本地居民的置换需求。
而外来的纯投资客,谁能有这个勇气,花上几百万买套这样的房自己不住放着等涨价呢?
所以,投资客退场,其实也是一种必然。
03.
当然,投资客被逼退了,不是什么坏事。
说明张家港楼市,泡沫基本也挤干净了,对于港城本地的居民来说,得到的是一个更稳健的楼市。
不过呢,有一点还是要提醒大家的,虽然张家港整体不太涨,但是买对和买错,区别还是很大的。
比如前两年买了金茂悦一期的吧,价格1.8万左右,现在刚交付没多久,二手价格就已经能卖到2.2万了,哪怕100平的房子,也能赚个40万了。
但是如果没有买对,比如市中心的老破小,可能过去5年也才涨了几万块,甚至可能二手市场上转手都困难。
这并不意外,因为张家港的新房供应不少,再加上张家港买房基本都是带有自住需求的。
所以那些品质不太行的小区,确实连流动性都很难保证,更别提能升值了。
因此,在张家港买房想要保值增值,还是需要一些思考的。
最后再跟大家强调一下,张家港适合在本地生活自住兼顾保值的朋友们选择。
如果单纯想要追求房价涨幅,那我建议大家不要局限于张家港这个市场了。
苏州当下还是有不少潜力板块适合投资的,我也做了不少调研,对这方面感兴趣的朋友也可以私聊我一起探讨(文末留言即可)。
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