2022年上半年已经过去，张家港的土拍市场还没有热闹起来，万达北侧地块甚至还有些拉垮。

      但好消息是，市中心即将推出3宗商住地！

      虽然这三宗地块的面积都不大，甚至可以说是“迷你”地块，但是所在的位置确实是二环内实属难得的地段！

      大家先仔细看一看这个表格，针对下面三个重点地块，我们会一块块解读过去。

      好，接下来的时间交给我吧，我们开始。

航杨新村地块

      航杨新村地块，位于龙潭路东侧，拾房园路南侧，出让面积14455.58㎡，容积率1.8。

      这块地属于看起来很美，但“内涵”一般，像极了那些抖音网红们。

      此地块就位于航杨新村正北侧，整体体量较小，仅1.45万方。

      作为参考，世茂谷渎港地块占地约为1.6万方，这块地甚至要更加小，所以像大家都期待的大品牌房企，基本上是不会考虑来拿地的。

      反而是不知名小开发商倒是有拿地的可能，毕竟体量摆在这里，整体拿地的总成本并不高。

      从位置上看，地块非常靠近张家港的黄金主干道人民路，所以周边各项配套也是比较齐全的。

      地块距离张家港游泳馆、张家港体育馆非常近，步行5分钟就可到达，由人民路往东即可到达万达广场、文化中心、图书馆等。

      此外像海关、人民政府、市民服务中心等都在人民路上，办理各项日常业务也是很便利的。

      但这宗地块有个致命“弱点”：学区

      根据张家港目前的学区划分，此地块对应学校为城北小学+三中。

      对于很多想买优质学区房的客户来说，这边可能无法成为买房或者置换首选，这是这块地最大的障碍。

      另外，地块周边主要小区为航杨新村、通运新村以及国泰时代花园，虽然在二环内的市中心范围，但由于学区不佳，板块内小区房价在整个张家港都是偏低的。

      地块入市后，也许可以激发城北的置换需求，对于习惯在周边生活的居民来说，新地块会成为买房首选。

      但这个地块是近几年出让地块中周边老破小最多的，有可能客户会局限于城北这一带有改善需求的居民。

      所以我的判断是，航杨新村地块大概率会底价成交，不会出现溢价，甚至可能会流拍。

赵庄村委地块

      赵庄村委地块北接暨阳湖大道、西临金港大道、南边有南二环路，汇聚了张家港主要的几条城市要道。

      这宗宝地，出让面积16229.67㎡，容积率1.8，体量和航杨新村地块差不多，不足3万方。

      根据地块要求，该地块内部商业建筑面积不小于6500㎡，同时需配建不小于1500㎡菜场。

      考虑到这宗地块整体体量本就很小，再加上建设商业和菜场，实际能够用来做住宅的土地面积就更加稀少了！

      不过，这宗地块可以说是“天生好命”！

      大家看看地块距离暨阳湖有多近！步行出门几分钟就能到达暨阳湖了。

      而暨阳湖周边，土地几乎绝版！所以这宗地块将会成为暨阳湖板块唯一位于二环内的新房项目。

      参考周边商品房，距离地块最近的湖滨国际二手房均价2.1万/平。

      暨阳湖板块还有在售的新房都位于二环外，湖悦天境均价1.9万/平，暨阳府均价2.3万/平。

      结合此地块的容积率看，仅仅只有1.8的容积率，显然也是要做低密高端社区的。

      所以这宗地块有一个看点就是：会不会成为今年的新地王？

      目前楼面价最高的项目依旧是由暨阳府13089元/平维持，而这宗商住地，位于二环内，地段更靠近暨阳湖，有望拍出新高！

      一旦出现新地王，或者说成交楼面价接近暨阳府，那么这宗地块入市价格，可能会成为新房房价“天花板”！

      另外，由于项目可做的

      如此一来，对于开发商来说，基本不会有太大的资金周转压力。

      因此，对于赵庄村委地块，我的判断是，大概率会有多家争抢，会拍出不错的溢价！

      如果地价放开，那可能会成为新地王，如果地价限制依旧不放开，那也基本上会直接进入一次性报价，成交楼面价会在1.3万/平左右。

      很多人出生就好命，地块其实也一样。

      一个项目能不能卖的动，往往从拿地开始就知道了。

梁丰大厦地块

      梁丰大厦地块位于东环路东侧、沙洲东路南侧。

      这宗土地占地面积仅仅只有5350.07㎡，体量1.6万方左右，也是近几年市中心出让的最“迷你”地块！

      但是这宗地块吧，体量是真的小，地段也是真的好！

      西北侧即为张家港第一中学，距离梁丰小学、张家港高中也都差不多只有500米的距离。

      再加上此地块占地面积仅仅只有9亩，且容积率高达3.0。

     那么很显然，地块后期入市，产品类型基本确定为高层，并且显然也是会主打老城区学区房这一核心卖点，这个地段肯定无敌了。

     周边最近的皇家首座，目前二手房价格为2.3万/平。

     而在售新房市场上，距离地块最近为世茂的璀璨江南项目，均价也在2.4-2.6万/平左右。

     因此，这宗地块土拍结果也基本上是没有太大悬念的。

     参考城央壹号、世茂璀璨江南当时的拍地热度，这宗地的竞拍应该也会非常激烈，大概率直接进入一次性报价。

     后续项目入市价格预测也会在毛坯2.3万/平左右，但由于房源极少，应该是会跟城央壹号差不多的情况，基本全靠抢，入市马上无。

     对于现在的张家港楼市，有两个消息：

     一个不好的消息是，这么长的时间，张家港土拍市场仅出让了一宗地块，还是在合兴。

      一个好消息是，最近一段时间楼市利好政策连连，开发商的钱袋子比以前稍微宽松了点，拿地欲望也在渐渐回涨了。

      张家港这次一下子要推3宗市中心地块，也不难看出，张家港ZF当下非常希望土拍的热度能够快速回来。

      当然，对于买房者来说，土拍能够拍出不错的溢价，也能增加对楼市的整体信心。

      张家港楼市新政实施快2个月了，从统计数据看，没有任何波澜，就跟死水一样。

      看来政策的力度还是不够，购买力依旧没有调动起来，张家港的开发商们，依然在靠着降价维持着走量。

      世道艰难，是时候出块地王了。