这次狼真的杀来了。
10月23日,官方发布《全国人大常委会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》
几个关键信息我们了解下:
1. 农村宅基地及以上住宅不在房产税的试点范围内,所以农村的房子大家可以放心了。
2. 各地的细则由试点地区自行制定,所以不同城市也许会有差异;
3. 试点期限是5年,期限满后再做进一步的决定,所以从试点到立法,我们可以捕捉到的信息是:在这5年中,真正的房地产税立法应该不会出来。
01、手头多套房子要不要卖?
此文一出,手上多套房的朋友们显然已经有点慌了。
最近中介朋友圈刷的最火的新闻,即是“上个星期,上海房地产圈发生了一件大事,在寸土寸金的陆家嘴,有一名神秘的个人房东,一次性抛售了同一个小区的93套房子,于是周末这个小区就被周围所有的中介以及来看房的人围堵得水泄不通,火到什么程度?小区居民已经要报警扰民了。这个小区叫做‘浦城小区’,位于浦东老牌商场八佰伴的对面,距离‘陆家嘴三件套’直线距离只有1公里。”
如果消息属实,那么有可能上海老的房产税的确要改了,会对2011年之前购买的房子也进行无差别的收税了,不然的话这些能一口气买90多套房的人,是不会选择突然间抛售的。
可能多套房子的人真的很担心,房叔建议大家不用慌,以下的干货希望大家认真看完:
这些年,房叔自己投资的房产,早就把房产税考虑进去了,建议大家,在政策来临的窗口期多想想如何优化资产配置,让自己的资产最优化。
要想找到方法,我们先看摆在我们面前的问题,房产税的本质是什么?国家为什么会试行房产税?
“共同富裕”政策下,人民日报提到过,房地产市场的发展,说到底要贯彻“以人民为中心”的发展思想;房地产市场的调控,最终要紧紧围绕共同富裕这条主线展开。从现在的房地产发展趋势看,一方面在削弱房地产投机暴富的逻辑,另一方面也在保障普通百姓的安居乐业。让这种差距逐渐缩小化。
所以你看,房产税的作用,就是针对靠炒房暴富的富人群体征税,这也是不让富人们无节制购房的一个硬核举措,以此来调节贫富差距。所以刚需是绝对误伤不到的。
我们再来看目前试点的两个城市分别是上海、重庆。
两座城市的免征范围一样:第一套房无论面积大小,都不征收。主要还是以多套房拥有者为征收对象。
所以房产税大概率免征是按照套数或者人均面积来,比如以家庭为单位2套免征,或者像上海一样家庭单位人均60平免征等等。
所以我们的应对办法也随之而来:把免征部分的价值做到最大!
02、免征价值最大化
因为免征很可能是按照套数或者面积来的,并不管你这免征部分价值多少。
如果是这样,你手上有4套100万的房子也及不上人家坐拥一套1000万的房子,这就是免征价值最大化!
所以还是和房叔之前的建议一样,房子在精不在多。
如何保证你的免征价值最大化:
房叔的建议,尽量购买城市核心区优质房产,比如单价格秒杀周边一众楼盘的小区。
你需要做的,是在政策来临窗口期,或者你所在城市的政策空白期,赶紧优化手头资产。而且你这么操作了,房产税之下其它人也不是傻子,也会跟风,未来房产税之下,这些类别的房产明显会受到热捧。
一.高端改善类高层产品。
如果两套及两套以下免征,那试点城市的核心地段优质资产的房价铁定会涨上天,最终可能会出现这种局面:我在苏州只有两套,属于免征范围,但是每套价值1000万。
换言之,手头多套房的人,抓紧置换,精简手头筹码,确保优质。打个比方,瓶子容器有限,你是选择放金币进去,还是铜币进去?
反之,老破小、老破大、远郊类房产该抛就抛,因为后续很可能你所贪求的那点房租,还抵不上房产税的增收额度,再加上每个月的利息,基本上就是拖你后腿!
二.产证面积小,但是使用面积大的洋房和叠墅。
这类就不用说了,产品形态稀缺,居住享受度高,而产证面积小,也保证了你在免征范围内的价值最大化。
另外我建议手头资产比较多的,可以考虑不要将鸡蛋放在一个篮子里,可以考虑多个城市持有房产规避风险,各个城市的房地产税细则是不一样的,他们是根据自己城市的现状制定的,试点城市和非试点城市的待遇也不是一样的,可以考虑分散到不同城市投资,规避成本。
特别值得大家注意的是,今年5月,财政部、国家税务总局、住建部等主管部门在北京召开房地产税座谈会,上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南共6个城市相关负责人均有参加。
在这次座谈会上,相关部委总结了上海、重庆两个城市房产税的试点经验,并向两个城市了解历年征收房地产税数额、征收过程中阻力及困难等方面事宜。
相关部门还向深圳、杭州、苏州、济南等四个城市征询了“是否支持中央在其所在城市试点征收房地产税”等问题。
这些城市都有些许共性,诸如房价上涨较快,比如深圳、杭州、上海等地,再比如土地出让金收入比较高的城市,比如苏州、杭州、上海等地。
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