终于,继青岛、天津、郑州、南京等城市陆续发布关于“集中供地”的通知之后,苏州的“集中供地”政策靴子关于落地!
前情提要》
突发!网传22城集中供地,地产股集体“暴动”,楼市或将迎来大变局!
今天,苏州规划和自然资源局发布一则预公告,一次性推出了全年的供地计划,充分响应“两集中”供地政策,2021年苏州将挂出116宗地块,主要在4月、7月、10月三个时间段集中出地。
值得一提的是,这次苏州集中供地政策的出台,只涵盖姑苏区、吴中区、相城区、园区、高新区、吴江区六大主城区,张家港、常熟、太仓、昆山等县级市并未入列。
苏州“集中供地”新政的出台,对土地供应量的影响并不大,但是对于广大房企的资金实力的考验明显更大。
和以往几百个马甲疯抢一块地的火热度相比,集中供地后,开发商一次性需要拿出更多资金来拍地,这样资金压力就更大。举个例子:你以前一个月拍一块,10亿,一年就算拍10块,100亿吧,流动资金压力没这么大,现在如果分三次,要求一次性拿出30多亿,压力加大了,手上没有广积粮,压根玩不转。
所以集中供地后,苏州越发会沦为头部房企群雄逐鹿的战场。
与此相反的是,小房企越来越难喝汤了。并不是说一次性供出几十块地来,小房企就有更多机会、更大几率抢到地了,哪怕你一次性供50块地出来,全国100强房企如果都去抢,也轮不到地方性的小房企喝汤。
可能有人会说,那我不抢大家都眼红的地,就抢大家都不上头的冷门地块,人家吃肉我就想喝喝汤,这不就行了嘛。
答案更残酷。遥想2016年,苏州楼市那叫一个烈火烹油,恒大一天斥资98亿拿下相城区三块所谓优质地块,结果此后4年里,恒大高价站岗相城区,又割肉甩卖的历史,至今仍是业界笑谈。
大房企如此,小房企更难。头部房企们都去抢优质地块,差的地块都不去抢,小房企们更不敢去抢!
大房企的管理成本、资金成本、采购成本都要比小房企更低,大房企都不看好的土地,账都算不过来的土地,小房企只会更加赚不到钱,虽然他们钱不多,也不会这么蠢,要知道很多小房企资金链都是岌岌可危,一着不慎满盘皆输。
所以房叔的预判是:苏州集中供地政策落地后,张家港、常熟、昆山等城市的楼市真正意义上的迎来大利好。
中小房企的生存机会在哪里呢?张家港这类的强三线城市,或许会更受宠!
大家想想看:如果22个重点城市供地被严格控制,中小房企在这些热点城市拿地越来越受限,不排除其将更多精力投入到其他城市的土地市场,进一步下沉;
实际上调控带来的,就是把资金向这些中小城市里面来赶。
事实上也正是如此,反观2020年的港城土拍市场,不少我们未曾听闻的开发商开始进驻张家港。
2020年港城部分土拍地块入驻房企
而2021年的土拍战场,也开始硝烟四起,除了中小房企的激烈厮杀,不少头部房企也在围剿港城核心地块。
第一轮《亮剑》,史上第一次,近500个马甲轮番亮剑谷渎巷之战!不少知名的、不知名的房企,都纷纷出动N多马甲上阵力夺。最终世茂夺魁,楼面价13028元/㎡,直接逼近2017年青禾置业拿下的13090元/㎡地王之价。
第二轮《突围》,来自154个马甲的疯狂围剿,争抢农联板块超香之地。最终龙湖成功挺进张家港,以楼面价7680元/㎡强势入主农联地块。
火热背后,广大开发商们不是傻子,他们对张家港这样的强悍县级市,有着狠辣的判断标准:去年一年,张家港智慧科学城这一个项目,成功入围全国销售金额TOP40,要知道,里面的上榜楼盘,清一色的都是来自北上广深以及准一线城市南京、杭州,唯独张家港作为县级市强势入榜!
一个三线县级城市,凭借单盘(张家港智慧科学城)之力,成功居然干过了很多火热的准一线、核心二线城市的热销盘业绩,这背后,张家港的经济基本面,这座城市所蕴藏的强悍购买力毋容置疑。
所以按照以往的标准,广大开发商的资金确实会选择优先布局一二线城市没错,因为这些城市回报率更高,房价上涨幅度更大,资金更保险。但是22个重点城市集中供地之后,强三线城市的核心区域,核心地块,也将迎来“群雄逐鹿”的名场面。
换句话说,这一轮苏大强“集中供地”的土地新政靴子落地后,张家港以后核心区地块的抢地大战,将会越来越激烈。买房的朋友们,把握眼下时机,优先买入核心区,限价解除之日,就是核心区房价腾飞之时。
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