“ 2021年房价将继续上涨5%!”
这个数据一出,很多人都惊呆了。
12月22日,社科院发布了《中国住房发展报告(2020-2021)》,明确提出一个预测:2021年全国商品房均价将同比整体上涨5%。
社科院作为国家权威研究机构,这个声音一出,让不少中介、销售看得很爽,纷纷喜提朋友圈新一轮“刷屏点”。
然而太宏观的东西,对目前的张家港楼市而言,并没有什么卵用,何况社科院此前预测的也是十测八不准。今年张家港楼市究竟会如何?是涨是跌?
壹
很多人对于今年的港城楼市开局很乐观。这种迷之自信来源在哪里呢?
第一点:去年的土拍很火很“鸡血”,面粉价普遍涨了。
一个很明显的现象是,2020年很多成交地块的溢价率大多都在14%左右,面粉价涨幅普遍很“均匀”。
而且局部地区,确实开始变得身价不菲,比如城东。
12月时代地产拿下的城东地块,楼面价就高达11258元/㎡,后续售价直接是奔着2W+而去的。
而今年年初吸引了87个马甲混战的市中心地块最终楼面价是多少呢?12592元/㎡,也就是瑞德城央壹号的那块地,学霸级名校资源加持。
城东身价的上涨,确实容易让很多买房人感到焦虑:城东二环外的地价都直逼市中心了,那接下来张家港主城区岂不是都要奔向2万+的节奏?
此时此刻,你内心的种种焦虑,都已转化成了各大楼盘的“燃情”说辞,不约而同的出现在年底各大售楼处的标准“PUA”动作里。
第二点, 刚刚过去的2020年, 网签数据一片大好。
过去的2020年,营销总们都在叫难,但是从全年的战绩来看,网签量可是一点也不差:
2020年全年,张家港商品住宅的网签总共是15360套,面积为2018097.37㎡。
这个数据和去年相比,形势已经相当“喜人”了,去年没有疫情影响,苏州楼市上半场也干的热火朝天,而去年张家港商品住宅的全年网签量,也才13831套,面积1893145.07㎡。
2020年全年网签数据比起2019年,增加了1529套,网签面积增量也很明显,多了124952.3㎡。
这说明了啥?港城楼市的身子骨,一点也不弱。
无论你怎么吐槽哪来的这么多韭菜,楼市“后浪”力量,依然很生猛。看到这里,还没买房的朋友,不要着急,真相在后面。
贰
媒体们告诉你的现象,无论多么岁月静好,藏在“供需关系”里的现实,其实早已暗流涌动。
你看得到的是今年的楼市网签量凶猛,
看不到的是今年的楼市供应量同样很彪悍。
2020年张家港商品房获预售的预售面积是246.42万方,全年网签面积为201.81万方,供求比为:1.2:1
2019年张家港商品房获预售预售面积214.53万方,而商品住宅共网签面积为189.31万方,供求比1.1:1
过去一年成交量的上升,基底就是同样上升的供应量。
你看得到的是今年的土拍热火朝天,宾主尽欢颜,看不到的是土拍之后,张家港急剧增多的楼市新盘供应量。
2019年张家港涉宅用地共成交了17宗,总成交面积为96.09万方。而2020年张家港涉宅用地,就成交了28宗,涉宅地块总成交面积约126.03万方,出让面积环比上涨约31.16%。
所以今年的楼市,会有越来越多的新盘冒出,楼市供应量还在持续加大。
再瞅一眼2021年的经营性用地供地计划,全年计划是29宗,共计2573亩。
我们仅仅以“网红区域”城东为例:
目前在售的有金辉·滨河云璟,均价19000元/㎡,
碧桂园·玖珑台,均价17500-19000元/㎡;
未推的,还有金厦·阳光诚域、弘阳地产拿下的位于市区蒋乘路西侧的地块,以及12月时代地产拿下的位于市区沙州路南侧的地块;同一区域,已经有五盘相争,而就在今年,城东待推地块里,还有4块(其中乘航片区就有两块)。
压力大不大?竞争狠不狠?反过来说,购房者的选择面也就更大、更从容了。
叁
所以,从供求关系这一点上来看,整体2021年的张家港楼市竞争,会很激烈。
局部地区或许会微涨,但不代表全面都涨,更不代表大涨!竞争很明显:片区新盘扎堆的地方,会继续“水深火热”:区域价值是共享的,要么 拼差异化,要么拼产品力,要么直接上刺刀,拼价格。
毕竟韭菜有限,新的人才大军,还在千里之外,坐等“长三角一体化”的缓慢发力。
所以买房人,淡定!今年成交量或许会攀升,部分楼盘价格或许有微涨,但是也不代表房价会乱涨,因为供需关系摆在这,没动力。
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