2019年11月5日9点46分，央行来了一招出其不意的操作：突然宣布降息。利率从3.3%下调至3.25%！这是自2018年4月以来央行首次调降1年期MLF利率。对楼市影响巨大。下面站长为大家深入解读。（张家港新房）

      MLF利率下降5个基点至3.25%

      2019年11月5日，央行开展中期借贷便利（MLF）操作4000亿元，期限为1年，中标利率为3.25%，较上期下降5个基点（之前是3.3%）。今日有4035亿元中期借贷便利（MLF）到期，这是年内第三大规模的MLF到期量。市场此前普遍认为，央行下调MLF利率的机会较小，而此次下调中标利率5基点，令市场意外。

      也许有小白看不懂什么意思，站长先科普一下什么是MLF，再深入解读政策的影响。

      MLF全称中期借贷便利，由央行在2014年创设，是央行提供中期基础货币的货币政策工具，主要目的是补充基础货币。简单讲就是央妈借钱给金融机构的钱，操作的规模越大，借款的金额就越大，MLF操作的利率越小。央行-商业银行之间的借钱利率就越低，最后通过央行-商业银行-企业、居民之间的货币传导机制降低实体经济的借钱成本。

      开启利率下降空间

      而自8月17日央行宣布LPR（LoanPrime Rate，即贷款市场报价利率）挂钩MLF利率以后，新的LPR=MLF利率+银行综合成本（资金成本、运营成本）。MLF一下调，LPR大概率也会下调，其实很好理解的，就是小学算术而已。

      随着政策今天正式落地，降息“路线图”已逐渐清晰。而每个月20号央妈会公布新的LPR，从目前的形势看，利率大概率将会下调，商业银行短期贷款利率应该会有所下降，有助于进一步降低企业的实际融资成本。

      但5个基点的小幅下跌并不会对楼市有过多的影响，每个城市的楼市局面并非一个利息的小幅变动所能逆转，库存高企的、风险较大的城市，按照目前的形势后续下行压力还将持续。为方便理解，站长以厦门为例说明。

      10月8日新政前厦门房贷利率：

      首套：基准上浮5%即5.145%，二套：基准上浮15%即5.635%；（基准4.9%）。

      10月8日新政后厦门房贷利率：

      首套：LPR+30基点即5.15%。

      二套：LPR+80基点即5.65%。（10月21日5年期以上LPR为4.85%）。

      以100万元的纯商业房贷，采取等额本息还款法，贷款期限30年计算，新政前后首套房贷月供款增加了3.08元；如果是二套房贷，月供款则增加9.48元。

      此次央行“降息”后，若以业内预估的11月20日LPR报价至少下降10个点即4.75%。预计，同时厦门继续维持首套加30基点、二套加80基点，届时厦门房贷利率将迎来利率换锚微涨后的下调，且还将低于10.8新政之前：

      首套：LPR+30基点即5.05%。

      二套：LPR+80基点即5.55%。

      照此预计利率，以100万元的纯商业房贷，采取等额本息还款法，贷款期限30年计算，届时首套房贷月供款相比新政前减少约58元，二套房贷月供款则减少约54元，也就小饭馆搓一顿的钱。但注意这是保守估计，未来不排除多次降低利率。

       而对房地产企业来说是比较大的利好，因为年底很多房地产企业的债券融资要到期了。该政策可以给企业债券融资和可能到来的地方债提前发行，创造合理充裕的流动性环境，使企业融资难度大减。

      对普通购房者来说也是利好，因为降低MLF利率只是开始，以后有可能继续降低房贷利率，节约大量资金。原因有以下几点：

      降息原因

      站长发现了央妈的规律，每月20日LPR报价结果出炉前，央行大概率会开展MLF操作，为引导LPR下行创造先行条件。比如上个月，央妈就在20日以前推出了新MLF。

      而且从全国主要的一二线城市看，目前利率水平相比2019年二季度有轻微波动，但80%以上城市依然是维持在过去2年的最低利率。目前看，所有城市的房贷利率相比2018年四季度都没有上行。

      而央妈降息的原因，从外部看，受到全球贸易环境恶化和一系列风险事件的影响，全球制造业已有明显走弱。2019年以来，全球主要发达市场和新兴经济体大多采取货币宽松政策。如澳大利亚、新西兰央行。而在2019年10月31日，美联储宣布将实施第三次降息，下调25个基点，联邦基金利率目标区间下调至1.50%-1.75%。全球主要经济体央行纷纷降息并重启宽松货币政策，为我国央行降息提供了空间。

      而且美联储10月再度降息，而国内CPI走高带动债券收益率上行，中美利差已经处于2016年以来的高位，存在与基本面背离的风险。此时小幅调降MLF利率有利于引导市场预期，可以避免中美利差超调并对人民币汇率产生影响。

       从内部看，国内的经济下行压力较大。自9月份以来通胀维持高位，众多商品涨价、中美贸易摩擦缓和、降息预期落空等利空集中兑现，债券利率出现了明显的向上调整过程，直接推升了企业直接融资成本的上行。

       国家统计局公布数据显示，国内一季度GDP增长6.4%，二季度增长6.2%，三季度增长6.0%。工业生产、投资和消费增速放缓，劳动力市场景气度下降。9月PPI(生产价格指数)同比增速下行至-1.2%，最新公布PMI数据也延续下行趋势。

      而近期猪肉仍然在继续上涨，如果继续放任市场炒作通胀，形成紧货币预期，无疑对降低实体经济融资成本的目标非常不利，也不利于地方债提前发行等措施落地。

      目前各地楼市也比较冷清，但回暖是趋势，很多地区已经放宽公积金使用和“以引进人才”之名侧面促进楼市活跃了。从以上数据表明，宏观经济运行困难的一部分原因是需求不足，而扩大总需求就需要激发信贷需求。降息已经到了非常必要的时刻。

       在这一背景下，央行通过MLF利率下调，释放稳定市场预期的信号，既在市场预期之外，又在情理之中，MLF降息也是响应国务院对降低企业融资成本的要求。

      就像一场及时雨，降得“恰逢其时”，“恰到好处”。货币宽松以对冲经济下行压力，表明央行继续坚持稳健货币政策，稳定和扩大内需，确保市场流动性合理充裕，使今年第四季度经济运行平稳。具体而言，可以在很大程度上缓解猪肉价格高的问题。

      不过，也不能把此次利率下调当成新一轮货币大宽松、大放水的序曲！因为下降5个基点幅度并不大，说明在物价存在结构性上涨压力背景下，货币当局对利率调整力度和节奏的拿捏会更加审慎，不会“大水漫灌”。

      但并不表明楼市可以开炒了，因为房地产不再作为短期刺激经济的手段。而且新房贷利率少首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。买多套房的利息可就高不少了。目前但趋势看，房地产贷款成本上行可能性不大，横盘和稍微下调将是主流。

      LPR下降幅度如何？

      至于未来LPR下降的幅度，预计不会太高。预计此次调降MLF利率5个BP能够带动LPR利率在11月的报价中整体同步下降5-10个基点。其中，预计一年期LPR利率11月的报价可能在4.10%-4.15%（10月为4.20%），帮助降低实体企业融资成本，也能够一定程度对冲近期的PPI走负所带来的实际融资利率走高的压力。

      结合目前楼市而言，下行压力犹存，楼市整体去化率降低。MLF的降低，对于房地产市场是利好消息。因为从总体来看，对于购房者是利好也是定心丸。毕竟，在全社会贷款成本都有有所降低的大环境下，这一次的降低只是开始，后续市场针对首套房贷利率会呈宽松趋势。

      对刚需购房者来说，肯定这是个好消息。这意味着，接下来的房贷利率对于首套而言将越来越友好。不是特别着急但推荐年后再买，大概率可以节约不少钱。因为临近年底，近期购房贷款放款速度较慢，很多放款期限延迟到元旦以后，但年后银行资金较为充足，放款较为容易。对于意向购房者来说，可以先看几个楼盘备选，待明年直接出手。

      买房得看政策，而利率所最关键但政策之一。从目前看，仍然是预调微调，相机抉择，“稳经济”才是真正的政策底线。总而言之一句话，中国楼市20年，继2019年触底后，从2020年开始，将进入新纪元！