“现在能办理房贷的银行很多,不需要等。我们还能提供总房款2%的按揭优惠。其实,我们的楼盘总价不高,只要您看好了房子,房贷是小问题。”在9月13日开幕的北京秋季房展会上,云南某楼盘的销售人员对《金融时报》记者说。

      业内机构发布的最新数据显示,8月份,全国首套房贷款平均利率继续上涨,但涨幅进一步缩小。在一线城市中,北京与上月持平,上海、广州、深圳较上月小幅上涨。而二线城市上涨幅度环比呈现下降趋势。

      在4月的北京春季房展会上,北京项目只有9个,而在此次前来参会的300多个项目中,则更是只有顺义和怀柔的两个本地项目。与此同时,来自云南、四川、广西等地的旅居康养地产项目,成为本次房展会的主角。随着我国高净值群体的不断增加,海外置业等项目也越来越得到参展消费者的青睐。（张家港新房）

      小城市唱大主角

     “近年来,越来越多来自北京、东北、西北等地的消费者看好云南,外地人购房比例呈逐年递增的趋势。从去年起,云南省房协于春季、秋季牵头组织云南优质休闲度假养生地产项目先后3次赴北京参加房展会,现场接待到访客户7000余组,成交159套,后续组织多个看房团到访云南成交1000余套。”云南省房协相关负责人表示。

      在房展会现场,《金融时报》记者发现,除了过去昆明、大理、丽江、西双版纳等“熟面孔”之外,加入本次房展会的还有曲靖、德宏、红河、保山等较为陌生的云南地市。“其实,除了长城、瓷器以外,我们那里的梯田,也是一个重要的中国符号,一直都是在世界各地的旅游画册中被重点使用的中国形象。同时,红河大部分地区也是全球最佳的避寒带,非常适宜养老。”一位来自云南红河的楼盘销售人员如此力荐当地的旅居康养地产。

      来自贵州、海南、四川、河北、山西及广西等多地的旅居康养项目展区,也十分热闹。“我们家去年冬天旅游去过一次北海,那里比北京暖和多了,空气也很好,还临海,挺舒服的,家人都很喜欢。而且房价也没其他旅游城市那么高,这次就是过来看看北海房子的。”首次组团推广的北海团,吸引来了很多像张阿姨一样的咨询者。

      旅居康养地产备受瞩目的背后,反映出的是新兴的购房需求。世界旅游组织预测报告认为,预计到2020年,中国将至少有20%的中产家庭购置度假类不动产物业。

      这也和地方经济的发展密不可分。以云南为例,《云南省“十三五”养老服务体系建设规划》提出,到2020年,养老服务产业将成为云南省新的经济增长点和战略性、先导性产业;全省接待养老旅游者达到1亿人次左右,养老旅游收入突破1700亿元,占全省旅游总收入的20%。

      当然,三四线城市库存压力过大的问题也值得关注。对此,中国人民银行调查统计司原司长、上海市人民政府参事盛松成表示,要真正落实“一城一策”,结合每个城市实际情况,对房地产业合理定位,并制定与经济发展相匹配的房地产业长期发展目标。

      “短期内,房地产市场的调控思路,不能单以房价高低或者库存大小为准绳,而是应以城市长期发展为准则。” 盛松成认为,如果一个城市未来规划产业人口导入,可以保有适当的库存,以备未来流入人口住房需求。如果城市的房价收入比不高,产业发展带来收入增长,在不影响实体产业发展的前提下,可以允许房价适当上涨。

      购房需求不断调整

      业内机构监测数据显示,8月份,北京首套房贷款平均利率为5.47%,二套房贷款平均利率为5.90%,环比均未出现变化。

      具体到银行业而言,北京地区本期仅有部分银行跟进调整,整体利率水平趋于稳定。在该机构所监测的30家北京地区银行中,有24家银行执行基准上浮10%,有两家银行执行基准上浮15%,有两家银行执行基准上浮20%,1家银行执行基准上浮30%,另有1家银行分(支)行停贷。二套房方面,28家银行执行基准利率上浮20%,另有1家银行执行基准上浮30%,首付情况比较稳定。

      与二线及以下城市不同,在楼市需求旺盛的北京,新开盘的楼盘数量已开始明显减少。此次房展,并未出现来自北京主城区的参展项目。在仅有的两个项目中,包括来自怀柔的康瀛国际温泉养老公馆项目。

      数据显示,截至2016年底,北京市60岁及以上户籍老年人口约329.2万,占户籍总人口的24.1%,户籍人口老龄化程度居全国第二位。同时,中国正经历全球历史上规模最大、速度最快的人口老龄化进程。预计2050年将达到峰值4.87亿。由此,将催生出一个千万亿元的巨大市场。

      此外,海外置业也成为炙手可热的追逐对象。“目前,房地产依然是中国高净值人群实行资产配置、增值保值的稳健的投资方式。而随着国内调控政策的不断加码,海外置业也得到了发展的空间。”一位前来参展的海外房地产公司负责人表示。

      《2017中国高净值人群财富管理需求白皮书》显示,“资产配置、分散风险”,确保财富的“保值、增值”是高净值人群跨境金融投资最主要的两个目的。61.5%的高净值人群在海外购置房产决策中最关注的是房产本身的投资价值。

      在本次房展会现场,来自美国、澳大利亚、葡萄牙、塞浦路斯、希腊、新加坡、泰国、柬埔寨、日本、迪拜等地的近百家海外房地产公司和移民公司前来参展。“美国、澳大利亚仍是最受中国投资者青睐的国家,美国加州、佛罗里达、德州的房地产项目体现出较好的投资属性。泰国则成为第三大热门投资国家。”房展会负责人表示。

      值得一提的是,伴随着中国“一带一路”建设的不断推进,中国市场的影响力日益增加,中东迪拜、柬埔寨的项目也正在逐年增加。

      楼市或向多元化转型

      长效机制成为房地产市场平稳健康发展的重要政策导向。其中的各个参与者,既要着眼于全国市场的共性,也要考虑到各地区的特性。既要了解近期的调控,又要把握好未来的走向。

      “近两年来,传统的房地产开发商已经不复存在,转型、变革、全链条成为房地产企业争相进入的蓝海,金融、互联网成为房地产企业发展不可或缺的重要工具。”北京房展会有关负责人表示,地产智能化、社区智慧化成为2018年度的主流,“多元化”俨然成为楼市的一道靓丽风景线。

      “随着中国经济步入新常态,消费升级势头凸显,电商的红利衰减,但零售业却迎来巨变,在这种情况下,地产商在资源整合、需求重合的情况下,也进入到了新零售领域,例如,万科在8月18日推出万物集市,进入该领域。” 中国指数研究院商业地产研究负责人刘德炳表示,商业地产的形态和价值将面临重估。

      “在这个老龄化时代,养老产业、康养产业、旅居产业叠加,促使房地产业转型升级,不断深化发展。本次房展汇集了多样化的房产资源以及其他相关产业的资源,希望能借此推动消费升级,满足美好生活需要的基本条件。”中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示。