在市场分化的基础下,调控政策也开始了明显分化。房价上涨较快的城市都出现了约束性政策。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策,更多将会升级到“一城一策”。预计未来政策的主要特征是去金融杠杆,但房价大幅调整的可能性不大。（张家港房产）

      各个城市调控政策开始逐渐践行“一城一策”方式

      6月21日下午,合肥市土地管理委员会2016年第五次主任(扩大)会议召开,会上流传出来的《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知(呈审稿)》中关于贷款有明确指示,合肥或将执行差异化信贷政策。其中,商品房最低首付比为25%,部分购买商品房的首付比为40%。

      另据相关媒体报道, 工商银行 对部分城市收紧商用房贷款,一些城市个人商用房贷款最低首付比例由50%提高到70%。

      一些热点城市收紧情况下,库存高的城市却在适度放松调控政策。6月21日,成都市政府发布楼市新政“51条”,目标仍是“去库存”,核心原则是“管控增量、消化存量、提升质量、因地施策”。这是综合近期房地产市场各类政策的集大成“新政”,51条细则中有重申、有细化、有新规、有目标,也是近年来成都推出最详细的一份房地产发展指导意见。

      其中在房贷方面,五大城区和高新区首付比例为25%,其他区域可再下浮5%;五大城区和高新区二套房首付比例为35%,其他区域可再下浮5%。

      调控政策的变化与房价涨幅呈现正相关

      以合肥为例,5月份该市房价环比涨幅达5.1%,同比涨幅23.3%,是全国涨幅最领先的城市之一,从市场走势看,去化周期仅2个月左右。

      在过去一年多时间内,房地产调控主要方向是去库存,所以各种宽松政策次第出台。但因为库存分化,包括部分一二线城市及一二线辐射区等库存较低的区域,在此影响下,出现了非常明显的量价快速上涨现象。

      在市场分化的基础下,调控政策也开始了明显分化,“托底盖帽”开始出现。这种情况下,房价上涨较快的城市都出现了约束性政策,包括上海深圳的升级限购及部分城市的信贷收紧。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策,更多将会升级到“一城一策”。

      随着房价上涨的城市数量逐渐增加,预计未来政策的主要特征是去金融杠杆,这些城市的房价涨幅有望被抑制,但整体看,大幅调整的可能性不大。

      对于周边热点城市类似武汉、郑州等,后续也最有可能成为信贷政策收紧的城市,因为当地市场基本面与合肥市场非常相似。但部分市场交易比较活跃的城市,如成都、重庆等,近期来看依然是以去库存为主要导向,还不会有政策收紧的可能。其他区域市场类似天津、济南、福州、厦门等后续也有可能会收紧政策,因为此类城市房价上涨态势过于明显,市场若不管制,那么价格上涨的压力会继续增加。

      住房按揭贷款政策的松紧,对去库存、调房价等都有显著影响。目前包括苏州、南京、合肥、厦门等城市房价上涨压力较大,因此从稳定住房价格的角度看,后续相关按揭贷款政策或有主动调整的可能,表现为提高首付比例、提高房贷利率等细分内容。另外,部分首付或月供压力较大的城市,后续需要密切关注相关购房者的还贷状况。尤其是在月供压力较大的情况下,相应的消费水平等容易被抑制,房贷违约的潜在风险也容易增加。

      数据显示,5月份全国30城首套房的贷款利率为4.51%,为基准利率4.9%的9.2折。据该机构测算,以居民家庭购置100平方米/套的住房为例。2016年5月份,全国30个大中城市新建商品住宅的购置过程中,基于等额本息、30年共360个月的还款方式计算,月供额为5381元。对这30个城市做横向对比发现,月供额最大的城市为深圳,为20128元。而贵阳的月供额最小,为2472元。月供规模的大小,既和房价的大小有关,也和不同城市不同的按揭贷款政策有关。

      按照月供压力,热点城市排名分别为深圳、北京、南京、杭州等。

      对比房价状况,2016年5月份,全国30个大中城市新建商品住宅成交均价为14220元/平方米。具体到城市,深圳房价最高,为57234元/平方米;而贵阳房价最低,为5895元/平方米。这30个城市中,房价超过2万元/平方米的城市包括深圳、上海、北京、厦门和南京。而房价低于7000元/平方米的城市包括贵阳、长春、烟台、兰州、徐州、西安和沈阳。