今年以来，每隔一段时间，房贷利率与折扣都会有或大或小的变化，无一不牵动买房人的心。按揭理财服务机构“伟嘉安捷”的工作人员表示，自从央行降息后，新老房贷借款人来电咨询量大增，环比降息前电话咨询量翻了一番。

根据央行政策规定，降息后新老房贷借款人执行日期是不一样的，老房贷需要从下一年度的1月1日起开始执行。而新房贷，如果是在降息之后贷款购买的房产，还贷利率按照央行的最新利率执行，即日生效。

针对月供影响更大的利率折扣，记者致电多家银行发现，目前多数银行最低折扣均为8.5折，贷款资格审核仍然非常谨慎。在记者询问的银行中，只有北京银行的工作人员表示，对于8.5折利率，购买一手房在资格审核上没有特别要求，只要个人资信良好，而购买二手房需要有合作中介机构的担保。中国农业银行工作人员表示，购买一手房需要合作开发商担保，购买二手房需要合作中介机构担保才能够享受8.5折。而中国邮政储蓄则对贷款人本身的资质提出更高的要求，贷款人必须在企、事业单位工作并且收入稳定，才能享受8.5折。

■业内提示

远离“不良记录”

记者采访调查中，多家银行要求贷款人“资信良好”，甚至个别银行不仅要求贷款人无不良贷款记录，还必须工作于企、事业单位，偿还能力良好。针对“资信良好”方面，有房产代理机构提示，日常生活中的不注意可能会留下不良记录。

信用卡办理别“贪心”

代表人群：上班族及时尚小白领

一般来说如果是偶然的一次逾期，且时间不是很长的话，银行不会认定为不良信用客户，但如果连续逾期次数较多，超出银行底线的话，银行在发放贷款时就会比较慎重，更加严重的拖欠，就有可能不予发放贷款。在这些逾期多次的客户中，有些逾期次数甚至能达到几百次以上。据了解，信用卡持卡客户或借款人恶意拖欠钱款，透支不还的记录将会被记录在央行的个人征信系统中，而个人征信系统中留下的信用“污点”也将长期保留，导致这类白领客户将在今后办理相关的贷款业务时成为各银行的“污点分子”。

房贷、车贷须记牢

代表人群：金领阶层的成功人士

据房产代理机构的工作人员介绍，他们常遇到一些金领阶层欲办理贷款业务被阻银行门外的客户。这些金领阶层客户大部分是因为工作上的需要，遗忘或者记错了还款时间，导致手头上的房贷、车贷定期还款被屡次延误而造成不良记录，最终得不偿失。银行限定，借款人连续三次累计六次以上逾期不还款，那么借款人的个人不良征信就会被记录在央行征信系统的“黑名单”之内，导致在今后办理贷款类业务必定重重受阻。

助学贷莫忘还

代表人群：曾经的贫困大学生

“以前只听说信用卡逾期会影响信用，没想到助学贷款逾期还款也会留下不良记录。”最近，一位因为学生时代申请的助学贷款逾期还款，而无法贷款买房的北京白领大倒苦水。其实，只要和银行发生关系的一切“透支”行为，都有可能产生不良信用记录。助学贷款也不例外，只要贷款人定期未还款，产生逾期行为的，都会产生信用不良的记录。因此，一定要严格按照助学贷款合同的规定条件执行，切记还款日期，以免对毕业后的升迁买房贷款产生不良影响。

■ 房贷产品比较

商业贷款

优势：额度高，还款周期长，一般在30年左右。还款方式多样，例如等额本金、双周供等等。

劣势：“认房又认贷”，即只要有过贷款记录，名下无房也被视为二套房。对于第三套房不予贷款。另外，商业贷款的还款利率较公积金贷款稍高。

适用人群：一般适用于企业高层或者收入较稳定的人群。

公积金贷款

优势：“认房不认贷”，即只要名下没有房产，就视为首套购房。贷款利率低，还款方式比较灵活，借款人只需每月的还款额不低于“最低还款额”，就可以随意确定月还款额。

劣势：贷款上限额度比较低，一般控制在80万元以下。购买第二套住房，使用公积金贷款有条件限制，按照公积金贷款相关规定：第二套住房的个人贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米（不含）的缴存职工家庭。

适用人群：上班的白领一族，已有住房人均面积小于28.81平方米（不含）。

混合贷款

优势：增加贷款总额，能够明显减轻月供压力。

劣势：办理组合贷款，借款人需要办理一次公积金贷款，再办理一次商贷，准备材料较多，手续也比较繁琐，而且借款人的贷款资金需在办理完产权过户并完成抵押登记后才能发放并划入卖方名下指定账户中，需要2至3个月的时间完成。

适用人群：首付资金实力不强，购买总价较高的借款人。